Edificios demolidos a los 30 años: el crimen económico y ambiental del «obsoleto»

Un bloque de los años setenta cumple cincuenta años, su forjado pasa una inspección técnica, su estructura aguanta otros cincuenta y, aun así, se le declara «obsoleto» y se le demuele. La operación urbanística se anuncia como regeneración, sale en prensa con renders verdes y, antes de que el primer hormigón nuevo haya fraguado, ya ha emitido más CO₂ del que el edificio derribado iba a emitir en lo que le quedaba de vida útil. La etiqueta de «obsoleto» rara vez la pone el ingeniero; la pone el balance económico del promotor, el coeficiente de edificabilidad del PGOU y la curva de financiación bancaria. La pregunta incómoda es si la decisión de derribar se está tomando con los datos del IPCC encima de la mesa o sin ellos.

Berglund-Brown y colaboradores publicaron en 2025 en Buildings & Cities un estudio sobre 14.879 edificios demolidos en cuatro ciudades europeas (Ámsterdam, Copenhague, Helsinki y Zúrich) y nueve estadounidenses. La vida media a la demolición fue de 71 años con desviación típica de 28; en Europa la mediana baja a 64 años. Lo relevante no es la media: es la cola. En el caso del hormigón armado, datos previos en EE. UU. sitúan a más de la mitad de los edificios demolidos en la franja de 26 a 50 años. El problema no es que los edificios se caigan: es que se derriban antes de caerse.

La causa tampoco es la que el ciudadano imagina. Una revisión repetidamente citada en la literatura sobre demolición atribuye el 44% de los derribos a percepción subjetiva (estética, imagen, valoración), un 26% a cambio de uso y solo un 17% a deterioro físico real. La obsolescencia funcional sigue siendo, en porcentaje, una decisión de gestión inmobiliaria mucho más que un fallo estructural. La pregunta de si un edificio «aguanta» suele tener respuesta técnica positiva incluso cuando la respuesta financiera es negativa.

El sector de la edificación y la construcción es responsable, según el Global Status Report for Buildings and Construction 2024/2025 de UNEP, del 32% del consumo energético global y del 34% de las emisiones de CO₂. El informe complementario UNEP–Yale CEA Building Materials and the Climate (2023) eleva la cifra al 37% de las emisiones globales si se incluyen producción y uso de materiales, y atribuye específicamente al cemento, el acero y el aluminio el 23% del total mundial. La proyección del informe es contundente: la fracción de carbono embebido en los edificios pasará del 25% actual a aproximadamente el 49% en 2050 a medida que la operación se descarbonice.

El IPCC en su Sexto Informe de Evaluación, capítulo 9 sobre edificios, recoge que la mitigación en el sector pasa, entre otras palancas, por «limitar la cantidad de nueva superficie construida». Es decir: cada metro cuadrado nuevo añade carbono embebido difícilmente recuperable; cada metro cuadrado existente y rehabilitado lo evita. La aritmética es brutal y rara vez aparece en los informes urbanísticos municipales que justifican un derribo.

La cifra más manejada por el sector británico, asumida por consultoras como AECOM y por Historic England, sitúa la huella de carbono de un edificio rehabilitado profundamente en aproximadamente la mitad de la del mismo edificio reemplazado por obra nueva. Un análisis de Circular Ecology en escenarios de ciclo de veinte años eleva el ahorro al 59% comparando rehabilitación contra demolición y reconstrucción completa. La razón es elemental: los elementos de mayor carga de carbono en un edificio (cimentación, estructura de hormigón y acero, núcleos rígidos) representan ya emisiones consumadas. Conservarlos es, literalmente, no volver a emitirlas.

Reutilizar materiales reciclados o componentes recuperados puede ahorrar hasta el 95% del carbono embebido frente a comprar producto nuevo. La clave no es que la rehabilitación sea perfecta: es que parte de un punto de carbono ya gastado, mientras que la obra nueva parte de cero y cuenta hacia arriba. Cada vez que un planeamiento sustituye edificios por edificios, mueve carbono del activo histórico al pasivo presente y lo paga la atmósfera.

La Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE 2020) parte de un diagnóstico claro: aproximadamente el 45% de los edificios españoles es anterior a 1980 y cerca de un millón de viviendas están en mal estado. La fotografía no es de ruina: es de envejecimiento normal de un parque masivamente construido durante el desarrollismo, con códigos térmicos prácticamente inexistentes hasta la NBE-CT-79 y un Código Técnico moderno que solo llega en 2006.

Sobre ese parque pesa una sombra real, pero a menudo mal aplicada: el cemento aluminoso, empleado en España entre los años cincuenta y 1977 y prohibido por la entrada en vigor de la EH-77, con vida útil estimada del orden de 50 años. La aluminosis sigue identificándose como justificación de derribo en bloques antiguos, pero el consenso técnico actual es que un forjado afectado puede en muchos casos refuerzarse o sustituirse parcialmente sin necesidad de demoler el edificio completo. Convertir un problema localizado en una orden de derribo es un atajo administrativo, no un dictamen forense.

El Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cifra los visados de rehabilitación en torno a 25.000 anuales en 2023, con una tasa sobre el stock del 0,1%. La comparación europea es demoledora: Francia rehabilita el 2% del parque al año, Alemania el 1,5%, Italia el 0,8%. El diferencial no se explica por desconocimiento técnico ni por falta de oferta industrial: se explica por incentivos.

Sobre el papel, España tiene herramientas. El IVA de las obras de rehabilitación se reduce al 10% cuando se cumplen los requisitos del artículo 20.Uno.22.B de la Ley del IVA: más del 50% del coste destinado a estructura, fachadas o cubiertas y un importe global superior al 25% del valor del inmueble previo a la obra. La deducción en IRPF por obras de mejora energética alcanza el 60% de la base, con tope de 5.000 € anuales y 15.000 € acumulados por vivienda, prorrogada hasta diciembre de 2026. Existen además los programas del Plan de Recuperación con fondos europeos (componente 2). En la práctica, el ciudadano se encuentra con que la deducción exige certificados energéticos antes y después, que la junta de vecinos requiere mayorías que no se alcanzan, que el ITE detecta carencias colaterales que duplican el presupuesto y que el banco financia mejor la promoción nueva que la rehabilitación dispersa.

Si la rehabilitación es ambientalmente superior, el siguiente paso lógico es preguntarse por qué se sigue derribando. La respuesta es financiera. Una operación de derribo y obra nueva permite al promotor optimizar la edificabilidad cuando el planeamiento ha sido modificado al alza, redistribuir tipologías hacia el producto más rentable del momento, recuperar el IVA soportado en plazos más cortos, beneficiarse de la amortización contable acelerada y, en muchos casos, acceder a un coeficiente de financiación bancaria superior al de la rehabilitación. Para el suelo en propiedad municipal, la recalificación al alza se convierte en plusvalía vendible.

El coste no contabilizado en ese balance es el carbono. Mientras la huella operativa de los edificios sí está regulada (certificación energética, EPBD, CTE DB-HE), el carbono embebido en construcción no entra en ningún cálculo vinculante en España. La consecuencia es que el promotor hace bien las cuentas que la ley le exige y deja fuera precisamente la cuenta donde la rehabilitación ganaría. Si el carbono embebido tributara como tributa la energía operativa, la mitad de los proyectos de derribo y obra nueva sería inviable de la noche a la mañana.

La revisión de la EPBD (Directiva 2024/1275) introduce, por primera vez en derecho europeo, el concepto de «potencial de calentamiento global durante el ciclo de vida» (GWP) de los edificios y obliga a calcularlo en obra nueva a partir de 2028 para edificios de más de 1.000 m² y desde 2030 para el resto. La transposición española es la palanca real. Si el cálculo de GWP no se reduce a un trámite documental, sino que se compara con un escenario de referencia de rehabilitación equivalente, los proyectos de derribo se verán obligados a justificar el sobrecosto ambiental ante licencia municipal.

Hay tres cambios concretos que descalibrarían el incentivo al derribo: igualar la financiación bancaria de rehabilitación a la de obra nueva, exigir balance de carbono embebido en los expedientes urbanísticos como condición de licencia y vincular bonificaciones de IBI plurianuales a la conservación del edificio existente. Ninguno requiere reforma constitucional. Todos están en manos de quien firma planes generales y ordenanzas municipales.

Un edificio de hormigón derribado a los treinta años no es un edificio agotado: es un edificio cuyo balance financiero ha vencido antes que su estructura. La diferencia entre la mitad y el total de carbono emitido la decide hoy el planeamiento, no el ingeniero estructural. Mientras el carbono embebido siga sin tributar y la rehabilitación siga siendo administrativamente más complicada que el derribo, el sector seguirá optimizando lo que la ley premia y la atmósfera seguirá pagando lo que la ley olvida. La obsolescencia, casi siempre, no la dicta el edificio. La dicta el balance.

1. Berglund-Brown, J., Dobie, I., Hewitt, J., De Wolf, C., & Ochsendorf, J. (2025). Lifetimes of demolished buildings in US and European cities. Buildings & Cities, 6(1). DOI: 10.5334/bc.588
2. United Nations Environment Programme. (2025). Global Status Report for Buildings and Construction 2024/2025. Nairobi: UNEP.
3. United Nations Environment Programme & Yale Center for Ecosystems + Architecture. (2023). Building Materials and the Climate: Constructing a New Future. Nairobi: UNEP.
4. IPCC. (2022). Chapter 9: Buildings. En Climate Change 2022: Mitigation of Climate Change. Contribution of Working Group III to the Sixth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change. Cambridge University Press. DOI: 10.1017/9781009157926.011
5. Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. (2020). Estrategia a Largo Plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE 2020). Madrid.
6. Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. (2024). Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín Anual 2024. Madrid.
7. Directiva (UE) 2024/1275 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de abril de 2024, relativa a la eficiencia energética de los edificios (refundición). Diario Oficial de la Unión Europea, L de 8 de mayo de 2024.